2014年社区工作者专业知识：如何完善物业管理

2014-10-29 17:55:46 来源: 中公社区工作者考试网

2014年社区工作者专业知识：物业管理的基本原则

2014年社区工作者专业知识：物业管理人员的工作职责

2014年社区工作者专业知识：社区物业管理的现状和存在的问题

专业知识有限，对于参加社区工作者考试的考生来说，是一个致命伤,中公教育社区工作者考试网为了弥补广大考生的这一短板，为大家整理了2014年社区工作者考试专业知识：如何完善物业管理，希望能为参加社区工作者的考生带来一定的帮助!

1、政府要加强宣传,提高全民物业管理消费意识，并做好监管、指导到位

①要认真学习和宣传好《物权法》、《重庆市物业管理条例》，提高业主物管及全民的法律意识，这是贯彻《物权法》和《重庆市物业管理条例》的基础。使社会各方面充分认识到物业管理实质上是一种有偿服务，可以带来巨大的社会效益、经济效益和环境效益，营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心物业管理、支持物业管理的良好氛围，积极营造出一个物业管理市场化的良好氛围，为物业管理的健康发展奠定良好的社会环境。②是要深入调研，为建立健全业主委员会和物业管理的监督体系提供有力的依据。③要强化党委政府及社区居委会对业主委员会的指导，提升城市管理整体水平。当前社区居委会必须转变观念，提高自身业务素质，特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求，从他们很关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。

2、签订明确详尽的物业管理合同

无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。

3、依法成立业主委员会

针对业主积极性不高，小区业主委员会成立难的这一现状，我们将尝试在业主委员会筹备及成立的前期，由街道社区人员充实进去，组织小区内的业主依法进行选举，协助业主委员会与物业及政府部门进行沟通，承担组织、监督等职责，方便业主委员会正常运行，及业主权利的有效实现。当业主委员会动作正常时，自动退出。作为小区的业主也应当主动、积极、依法成立业主委员会，保证业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业公司所提供的管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业公司，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。但也不可否认，确有个别业主以个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以很大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。

4、有效发挥业主委员会的作用

①是明确业委会工作职责，规范业委会各项制度。业主委员会负有召集业主大会、组织业委会换届选举、代表业主大会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同并监督物业服务企业履行物业服务合同、监督管理规约的实施，配合辖区街办、社区居委会进行社区管理、收集业主意见和建议等职责。制定出台有利于进一步规范业委会的行为各项制度。②是选好并推荐业委会成员。可吸纳有财务管理、安全管理、设备管理、环境管理、法律专业特长的业主加入，形成业主委员会成员有管理技能和履职能力，便于更好的开展业委会工作，激发广大业主的主动参与意识。③是房管局应该加强业主委员会的培训、指导和监督。房管局应该加强对业主委员会成立及其活动的指导、监督，对已成立的业主委员会开展培训，提高他们的思想、政治素质和专业水平，引导业主委员会依法开展工作，对业委会活动中出现的业委会不作为、乱作为引发矛盾纠纷和违规行为及时制止并限期整改。④是规范《物业服务合同》确保各方利益。一方面要规范业委会和物业的服务合同，明确规范物业公共部份经营、共用部位及设施设备管理和维护。督促物业服务就小区各项收费论证其必要性和合理性，予以监督和公示;一方面还要规范业委会和其他商业收益形成的合同，将业委会的工作大事进行公示。⑤是完善业委会资金的监管。现在有的业委会经济收益相当大，如果业委会有不正当开支，业主提出疑问无处投诉，应该有一个部门来监督、检查它。建议三管其下，一方面每季度进行财务公开，另一方面有监管部门监管，还有一方面有投诉受理部门，这样一来可以扩大业委会的工作宣传，二来增进业主们对业委会的信任度。

5、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境

①城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。 ②住宅的实际使用人，是居住环境改善的很大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。③产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。

6、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划

针对没有实施物业管理的旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。

7、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分

房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。

8.政府、开发商、物业管理企业积极配合，共同营造有利于物业管理企业打造品牌、发展规模的社会氛围

一是适度采用收购、兼并规模小经营能力弱的物业管理企业等方式进行企业的重组整合，形成规模优势，从而达到优化企业资源配置，实现资源共享，降低管理成本，体现品牌特色。通过扩大管理规模，实现企业效益很大化，增强企业实力。二是在物业管理市场引入竞争机制和招投标机制，培育公正公平的市场环境，择优聘用。政府应加强监督，强化管理，引导企业进行集约和规模经营。如推行物业小区经理持证上岗制度，强化物业管理人员的素质培训，将资质等级与收费标准挂钩，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，加快物业管理诚信体系建设等。

9、业主委员会聘请法律顾问

根据外国物业管理中的成熟经验，由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问，能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，促进物业管理企业依照合同约定、法律规定来尽职尽责地提供物业管理服务。虽然会因此增加业主的费用支出，但对于保证业主的合法权益至关重要。

10、物业管理企业应该树立以人为本的服务理念，进一步提高自身素质

物业管理企业对小区和谐氛围的形成起着至关重要的作用。物业企业应该树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽责的为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友和至亲的伙伴。物业企业还要进一步提高自身素质，加强对员工的培训，增强与业主的沟通和交流，积极与政府相关部门配合，进一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结。