2014年社区工作者专业知识：社区物业管理的现状和存在的问题

2014年社区工作者专业知识：物业管理与社区建设的关系（一）

2014年社区工作者专业知识：物业管理与社区建设的关系（二）

2014年社区工作者专业知识：物业管理人员的工作职责

专业知识有限，对于参加社区工作者考试的考生来说，是一个致命伤,中公教育社区工作者考试网为了弥补广大考生的这一短板，为大家整理了2014年社区工作者考试专业知识：社区物业管理的现状和存在的问题，希望能为参加社区工作者的考生带来一定的帮助!

1、产权形式多样

经调查，社区住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人、公共设施产权人、托管房、二手房产权人等。

2、部分社区硬件条件相对落后

部分社区建立时间比较早，硬件条件比较差，以沙铁村为例：沙铁村社区虽然地处沙坪坝区中心地带，但多以陈旧的低楼房为主，在建设之初主要是为了解决铁路职工的住房困难问题，社区规划比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、门面管理混乱、安全隐患严重、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等。

3、存在部分住宅楼有物业管理、部份住宅楼无物业管理的现象

由于各种历史原因以及产权形式的多样化，使社区形成有部分楼房无物业管理的局面。通过实地查看和召开居民座谈会的形式，我们对有物管和无物管的住宅楼进行了对比。在有物业管理的住宅楼可以看到业主的生活环境卫生得到了提高、财产人身安全得到了保证、绿化和房屋设施设备、娱乐设施设备得到了完善，同时也有利于市容市貌的改善。反之在没有物业管理的住宅楼只有用“脏、乱、差”来形容，也影响了市容市貌。

4、部分居民观念陈旧，物业管理交费意识淡薄

多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄，需要改变陈旧的观念。

5、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大

旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。

6、小区公共部分侵权引起业主之间纠纷

个别业主在进住小区后存在着违章搭建、擅自安装防盗窗、包阳台等破坏小区整体面貌的行为，从而引发其他大部分业主的不满。而物业公司除了进行劝阻外，无任何行政执法权来对其进行制约。物业的无授权管理行为，往往成为和而不解的导火索，往往导致这些个别行为与群体之间的对峙，从而进一步增加物业管理工作的难度，扩大了矛盾纠纷，影响了小区的和谐建设。

7、开发商遗留问题引发业主对物业管理不满的矛盾

部分开发商在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善、虚假承诺以及更改原设计方案等问题较多。特别是墙体裂缝、房屋渗水等房屋质量问题近年来成为业主投拆的很大热点。这本来是应该由开发商解决的问题，但是业主在找开发商交涉、索赔中得不到满意答复时就会寻找物业帮助解决。业主之所以采用这种途径解决问题，这里面存在着两个方面的问题：一是有些物业管理企业隶属开发商，当业主对此类问题的答复没有认可的时候，就把不满转到了物业管理这一方面。业主的这种做法，也并非没有道理，因为目前不少开发商是对物业采用的是“自建自管”的模式，物管企业与开发商的隶属关系的存在，使受到损害的业主利益不能得到正当的诉求。二是开发商的售后服务缺少必要行规制约，业主入住后遇到建筑问题往往把责任推给物业，而物业管理公司往往认为房屋质量问题不属于自己管理服务范畴，把责任推给开发商，造成相互推诿，业主的权益得不到有效的保护，从而激化业主和物业的矛盾。

8、业主委员会成立困难，数量少，运作难度大

对街道所辖的12个物业小区进行了解，成立了业委会的只有6个，仅占50%。在成立了业委会的6个小区中，只有2个业委会和物业公司相互协调正常运作，有一个业委会由于经济收入不公开天天闹事处于半瘫痪状态，有一个是磕磕碰碰的艰难运作，另两个则被物业公司掌控完全形同虚设没有开展工作。在调查中有的小区业主入住7年多都没有办法成立业委会，有业主反映：“物业公司如果操纵掌控不了业委会，就从中使绊阻扰，不提供资料、设备图等”，导致无法成立业委会。有的小区业主出于个人利益拉成几团，相互争斗，干扰了业委会的正常有序成立。而有些业主的自我保护维权意识淡薄，不关心业委会的成立，认为成立不成立不关他的事。

业主委员会成立后在运作过程中也存在了很多问题：

①是业主参与决策的积极性不高。如果没有真正关系到个人的切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，态度漠然，缺乏坚实的业主基础。

②是业主委员会中的人员结构。选举业委会的人员的自身素质、组织能力、社会公信力等十分有限，让这样一个看似整体、实际相对分散的组织承担着复杂的决议工作，确实比较困难。同时《重庆市物业管理条例》(以下简称条例)明确规定，参选业委会必须为业主或与业主是夫妻，但目前大部分有时间有精力有公益心的退休人员买房时都是写的儿女的姓名未写自己，导致失去参选资格，而年轻人又忙于工作无时间无精力来参选业委会，使小区业委会成员推选范围狭小、难度大增。

③是业主委员会印章难以控制。由于业主委员会掌管着印章，无形中使部分业主委员会成员自身存在的权利意识逐渐膨胀，受权利的驱使，逐渐把执行机构放在脑后，随意使用印章的情况时有发生。

④是没有协调好与物管公司关系。有的业委会不通过协商或合法程序来解决与物管公司的矛盾，业主委员会中的“积极维权人士”稍不满意，就到物业公司大吵大闹，使物管公司无法正常开展工作。这些人一旦有私心，就会借机谋求私利，同时把小区闹得不成样子，日常生活受影响。

⑤是缺乏对业委会的经济监管 。辖区内有的业委会一年广告和其他收入上百万，由于缺乏监督管理的机制和部门，不公开不透明，业主对业委会经济问题提出疑问也无处诉求，导致矛盾很突出

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